Чтобы минимизировать связанные с возможным колебанием курсов последствия, некоторые участники рынка начали фиксировать размеры арендной платы на очень короткие периоды, пересогласовывая их на каждый квартал или даже на каждый месяц. Хотя сама по себе такая ситуация не самая лучшая. Есть постоянный риск, что если стороны не сумеют прийти к согласию, то фактически договор прекратит свое действие. И более того, отсутствие договоренности может стать основанием для выхода одной из сторон из договора без инициирования одностороннего отказа, который подразумевает соблюдение различных условий и определенные материальные издержки. Безусловно, эти обстоятельства в определенной степени сдерживают арендодателя от необоснованного повышения арендной платы, но также позволяют задействовать некоторые рычаги давления. Если у арендодателя возникает желание сменить арендатора, то он просто повышает ставки. В результате арендатор вынужден либо согласиться, либо покинуть данный объект.
Здесь существуют риски и для самого арендатора. На практике был кейс, когда договор предусматривал, что арендная плата рассчитывается как процент от чистого дохода арендатора на основании предоставляемых им отчетов, которые готовились накопительным итогом. При этом стороны договорились, что новый размер арендной платы определяется исходя из дельты чистого дохода между нынешним и прошлым месяцами. Все шло хорошо до того момента, пока арендатор на протяжении нескольких месяцев подряд не показал отрицательный чистый доход. Сначала арендная плата не взималась, а затем, после уменьшения отрицательной суммы и выхода на положительную динамику, арендодатель выставил счет. Однако оказалось, что чистого дохода у арендатора все еще нет, а оплачивать аренду он уже должен. Соответственно, было нужно идти или на переговоры, или в суд и доказывать, что арендная плата не подлежит уплате.
Избежать подобных проблем возможно путем указания в договоре четкого перечня случаев, когда не будет уплачиваться арендная плата. Скажем, следует определить предельно допустимое количество часов отсутствия поставок электроэнергии, воды, других коммунальных услуг в течение дня. Это станет препятствием для тех или иных злоупотреблений. С другой стороны, возвращаясь к вопросу о снижении арендной платы за время осуществления ремонтных работ, желательно в том же договоре определить условия и порядок согласования их проведения, а также — порядок уведомления о таких работах в случаях, когда их сроки напрямую не зависят от арендодателя (к примеру, в ситуации с плановыми проверками и испытаниями инженерных сетей). Своевременное уведомление дает возможность арендатору откорректировать свою деятельность и поможет предупредить споры.
Как правильно договариваться об арендной плате и избегать других споров при пользовании недвижимостью
